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基準地価発表。地価の二極化傾向進む!

国土交通省が9月19日付で発表した今年の基準地価は、3大都市圏の平均で住宅地と商業地ともにバブル崩壊後で初めて上昇に転じ、地価の回復傾向が裏付けられた形となりました(基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が不動産鑑定士の評価などを参考に毎年7月1日時点で算定する基準値の価格で、全国に約2万6千地点あります)。

地価の上昇地点は大都市の周辺部へも広がり、日本経済の重しとなった資産デフレが最終局面に入ったとの指摘もある一方、日銀のゼロ金利政策の解除をにらんで住宅購入の駆け込み需要が高まったとの指摘もあります。立地条件などで物件が厳しく選別され、地域格差の拡大も一段と鮮明になっている様相です。

都心で始まったマンションの開発ブームは周辺部にも広がり、地価回復を引っ張っています。一部では、値上がり期待でマンションの販売時期を先延ばしするなど、地価上昇を見込んだ動きも出てきています。不動産経済研究所が発表した8月の新築マンション発売戸数は、前年同月比40・5%減の3,274戸と大幅に減少しています。 地価の上昇局面では発売を遅らせた方が分譲価格を高くできるため、「バブル期に見られた現象」(同研究所)が起きているとの話もあります。

また、特に東京圏ではビルなどの不動産を証券化し、多数の投資家から出資を募る不動産投資信託(REIT)の活況も影響し、地価上昇を加速させています。不動産を中心に拡大を続ける不動産投資ファンドは、超低金利下における投資家の需要も手伝って参入企業が増加していますが、ファンド間での優良地の争奪戦が繰り広げられており、これまた「バブルに近い状態」とのことです。

土地に対する需要回復と、REIT等投資信託などの資金流入により資産価値が上がり、資産デフレは最終局面にあると言えるかもしれません。ただ、地価が上がるのは駅前など経済的に意味のある土地に限定されており、人口減少の中で成長率を維持するため、今後も生産性が高い地域に人口が集中していく傾向が続くと考えられます。地域間競争に負けたところは地価が下がる二極分化は今後も解消されそうもありませんね。